或利好三四线城市刚需

日前，据公开报道，央行广州分行、广东银保监局下发通知，对广东辖区(不含深圳，下同)内第三档、第四档、第五档地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度提出了具体要求。和全国性的标准对比，第三档、第四档银行的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限上调了2-2.5个百分点不等。

对于监管指标提高，高级经济师、浙江钱塘江金融研修院特邀研究员李庚南在接受《证券日报》记者采访时表示：“上限适时上调充分体现了监管原则性与灵活性的结合。这一政策调整，符合这几档银行机构房地产信贷现状，有利于缓解房地产领域信贷需求矛盾。”

上限最高上调2.5个百分点

对银行房地产贷款集中度的管理最早要追溯到2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)，要求在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

不过，《通知》当时也为各区域留出了一些弹性空间。根据《通知》，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。此外，管理制度还设置了过渡期。

具体来看，此次广东辖区出台的具体要求中，第三档银行的房地产贷款上限、个人住房贷款上限相较于全国性红线分别上调2个百分点，第四档银行的房地产贷款上限、个人住房贷款上限相较于全国性红线分别上调2.5个百分点，第五档银行也即村镇银行的要求和全国性红线一致。

中国社科院金融所银行研究室主任李广子在接受《证券日报》记者采访时表示：“本次调整在政策允许范围内。上调上限有助于缓解本地中小银行房地产贷款调整压力，避免大幅度调整对本地银行和房地产市场的冲击，一定程度上有利于本地房地产市场发展。”

除了广东以外，近期浙江、海南等地也都对各自辖区内房地产贷款集中度监管指标进行了区域化的调整。

北京房地产商会会长黎乃超告诉记者，政策都会经历颁布、调整、实施等过程，房地产贷款集中度管理制度在制定的时候总体看略微严格，因此在执行过程之中，势必会进行一些微调，这次广东提升上限是这种微调的一种具体体现。

从涉及银行来看，中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构是此次调整过程中的主要对象。公开资料显示，广东辖区内的第三档、第四档银行包括广州银行、东莞银行、华兴银行、南粤银行、梅州客商银行、广州农商行等。

“我们业务条线暂时没有接到相应通知，不过不排除后面根据新要求进行业务调整。”广东华兴银行广东区域一位负责信贷业务的员工柳绪(化名)对记者表示，“即使有调整，相信房地产严控的趋势不会改变。”

利好三四线城市刚需购房者

由于监管指标上限的上浮，释放出的增量房地产贷款资金将会怎样影响当地的房地产市场?在分析人士看来，这种影响将是结构性的，对三四线楼市影响更大。

“按照房地产贷款集中度制度规定，第三档、第四档、第五档银行所给定的占比上限较低，在满足合理需求方面面临的矛盾和压力较大。”李庚南告诉《证券日报》记者，“这些机构服务的重心是县域，即三四五线城市。如果按制度所设定的房地产贷款占比和个人贷款占比上限执行，将可能使三四五线城市的房地产企业资金链风险凸显，居民合理购房的金融服务难以得到保障。”

目前，三四线楼市的热度弱于一二线城市。根据国家统计局发布的数据，1月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据分别为1.3%、0.4%和0.3%，三线城市二手房价格环比涨幅最低。

从开发商角度看，目前一些深耕三四五线城市的房企销售增长速度相对偏慢。以在三四线城市有广泛布局的开发商碧桂园为例，Wind资讯数据显示，其1月份实现归属公司股东权益的合同销售金额403.2亿元，同比增长22.48%，而万科、保利地产、金地集团、招商蛇口等偏向一二线城市布局的开发商普遍在1月份实现超30%的合同销售金额同比增速。

值得注意的是，广东区域两大一线城市深圳、广州在这次监管指标上限调整中显得比较特殊。

事实上，深圳、广州目前存在一定的房价上涨压力。根据国家统计局发布的数据，1月份深圳、广州新房价格环比上涨0.3%、1.0%，二手住宅价格环比上涨1.7%、1.4%，深圳、广州二手住宅环比涨幅在全国70个大中城市分别排名第一、第二。

需要指出的是，在对监管指标进行微调的同时，广东银保监局保障房住不炒的决心依然坚定。

2月9日，广东银保监局表示，通过快速开展自查、专门下发通知组织全面风险排查、迅速组织现场调查等方式，多措并举严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。

“调控房地产行业与保障居民合理的房地产信贷需求并不矛盾，即在严控信贷资金流入房地产的同时，仍需保障居民合理购房特别是刚需购房对金融的需求。”李庚南表示。

李庚南进一步表示：“广东银保监局一方面严查信贷资金通过经营贷、消费贷等渠道违规流入房地产，一方面又根据县域金融机构资产结构现状实事求是地适当上调房地产贷款及个人贷款占比上限，其基本监管逻辑就是开正门、堵邪门，配合国家房地产调控大局，促进房地产市场稳健发展，优化信贷资源配置，提升金融服务实体的质效。”

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