有“华南五虎”之称的富力地产(02777.HK)，脚踩三道红线，今年将继续加速去杠杆。

根据日前广州富力地产股份有限公司(简称“富力地产”)披露的2020年业绩公告，截至2020年末，富力地产净资产负债比率大幅下降，由2019年底的199%减少至130%，但仍高于“三条红线”要求的100%。而2020年剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降仅2.8个百分点;非受限现金短债比为0.40，较2019年同期提升0.03。

长江商报记者注意到，2018年富力首次突破千亿大关，之后规模增长乏力，连续三年徘徊在1300亿左右，盈利能力逐步走弱。

销售增长乏力，又踩了三条红线，富力通过抛售资产“回血”。长江商报记者粗略统计发现，去年年底以来，富力地产通过出售资产，包括债券回售、物业转让、股权质押等方式缓解资金压力，回笼资金超过百亿元。

“三道红线”下，富力地产拿地更为谨慎，今后将更多地回归老本行，通过城市更新项目拿地。近日，富力地产与粤海集团达成战略合作，拟合作开发城市更新项目，将在全国范围内对城市更新、产业园等类型的投资开发项目进行合作。

业绩增长乏力，盈利能力走弱

2020年，富力地产盈利能力整体有所下降。年报显示，富力地产营业收入同比下滑5.4%至858.9亿元;实现毛利润203.9亿元，同比下降31.5%;实现净利润181.0亿元，同比下降21.5%。

横向对比来看，2017年富力地产的毛利率和净利率达到35.4%和36.1%的较高水平;2020年则降至23.7%和10.6%。从具体业务来看，酒店业务作为公司一大重要版块，受年初疫情影响营收显著下滑，另一方面，物业发展版块由于以价换量的策略也导致营收毛利双下降。

营收下滑，富力地产未完成此前制定的年度目标，公告显示，公司全年权益销售额1387.9亿元，较2019年的1381.9亿元微涨0.4%，未能完成1520亿元的既定销售目标。

长江商报记者注意到，2018年富力首次突破千亿大关，之后规模增长乏力，连续三年徘徊在1300亿左右的规模。2017年-2020年，富力分别实现合约销售818.6亿、1310.6亿、1381.9亿和1387.9亿元，同比增速分别为35%、60%、5%和0.4%。

销售均价也呈现逐年下降的态势，2017年-2020年，富力地产的整体平均售价分别为11400元/平方米、10860元/平方米、9610元/平方米和8600元/平方米。富力地产强调，整体平均售价下降，是因为公司以降低价格来刺激销售的营销策略。

2021年，富力地产将销售目标定在1500亿元。业绩公告显示，为达到该目标，富力地产将销售超过230个项目，可售资源约2700亿元，即去化率达55.6%即可完成年度目标。

知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，没有完成销售目标确实有压力，但从实际过程看，房地产行情趋于好转态势，后续值得期待，富力需要在营销等方面加快节奏，进而推高销售业绩。但也需要看到，这可能需要牺牲毛利率等指标的数据，即对利润会有一定影响。

为冲刺销售目标，2020年富力地产不断在销售端发力来加速回款，去年12月底，富力传出内部75折售房的消息。当月，富力完成合约销售215亿元，环比增长47%，同比增幅达到20%。

加速去杠杆仍踩“三道红线”

去年，监管部门首次提出“三道红线”的管理理念，即剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

年报显示，富力地产2020年剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降2.8个百分点;净负债率为130.2%，同比下降69个百分点;非受限现金短债比为0.40，较2019年同期提升0.03。虽然三项指标在一定程度上有所改善，但仍全部在红线内。

此外，富力地产的融资成本也呈逐年上升的趋势。2017年到2020年，公司的融资成本分别为5.12%、5.74%、6.60%和6.89%。

年报显示，截至2020年末，富力尚未偿还贷款总额为1597.3亿元，借款来源包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券、信托贷款以及其他，分别占51%、22%、12%及15%。其中，一年内、一年至五年内、五年后到期的分别占负债总额的40%、47%及13%。2021年富力仍需要偿还638.92亿元的高额负债。

全踩红线下，富力为了实现“去杠杆、降负债”，销售端多方联合同时促销发力，2020年销售回款率从2019年的低于70%上升至78%，公司经营性现金流由负回正;同时还通过合理购地策略、出售资产、出售项目股权、股份增发等方式削减374亿元的债务。

因为收缩拿地，富力地产2020年新增土地储备项目16个，权益可售面积约385.5万平方米，与2019年的38个土地储备项目、938.9万平方米的权益可售面积相比，下降幅度较大。

“将尽量少参与招拍挂，集中做旧改项目。”债务压顶下，富力地产拿地更为谨慎，今后将更多地回归老本行，通过城市更新项目拿地。

截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平方米，可售面积超过4100万平方米，货值超过12000亿元。按可售面积算，一二线城市面积占比达到94%，从区域分布看，大湾区面积占比达到60%。

2021年，富力集团城市更新业务规模继续扩大，将加速广州笔村等三个旧改项目的转化和销售。4月13日，富力地产与粤海集团达成战略合作，拟合作开发城市更新项目，将在全国范围内对城市更新、产业园等类型的投资开发项目进行合作。

值得一提的是，城市更新项目相对回款周期更长，债务压顶的富力在财报中也坦言：“城市更新项目需要更长的转换时间，因此，本集团将继续寻求其他具较短发展周期的土地储备补充机会。”

一年出售超百亿资产缓解债务压力

“三道红线”压身下，去年底以来，富力地产通过出售资产，包括债券回售、物业转让、股权质押等方式缓解资金压力，回笼资金超过百亿元。

去年1月，富力以10亿元代价向建业地产出售河南建业富居投资有限公司10%股权，并由此将郑州高新区五龙口村、花园口镇两个开发超过5年的旧城改造项目出表;8月，富力向黑石关联的基金出售广州富力国际空港综合物流园70%权益，回血63亿元。

2020年四季度，富力地产出售若干项目的部分权益共变现约40亿元;12月相继将七家公司股权质押给平安系公司、光大银行和五矿信托。进入2021年，富力地产再次将旗下富力兴盛置业的部分股权出质予广州市城投，出质股权数额162.5万元。

2021年伊始，富力又将其持有的广州圣景地产25%股权、广州富景吉山地产50%股权、广州天力建筑工程公司90%股权质押给了广州城投。在2021年展望中，富力地产也表示，将继续透过进一步出售非核心资产以释放资产价值，继续寻求资产变现的潜在机会。

售卖资产等操作也导致了富力地产员工人数大幅减少。截至2020年底，富力正式员工人数约为38824人，而2019年员工人数为62305人，缩减近4成。

富力地产表示，对于有大量资金投入的现有及未来项目，其将寻求达成更多策略性合作，在继续发展该类项目的情况下降低资金需求。照富力的计划，今年末将完成消灭1-2条红线，2022年末降至“绿档”。

知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，富力地产这两年确实有很多不平静的地方，企业经营面临一定的压力，包括销售数据等受到制约，确实会对企业经营状况带来影响。类似红线的内容，其实也是很多企业面临的，这一点需要企业在最近两年不断去解决。后续富力如果稳定经营和稳定团队，企业成长性依然看好，尤其是在粤港澳大湾区，其具有非常好的市场地位。

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