作为国内首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金，顺丰房托于5月17日正式在港交所挂牌交易。顺丰房托自2月10日递表到挂牌上市，前后仅用了96天的时间。

投资者不禁要问：这家顶着顺丰名义的IPO公司到底和速递巨头顺丰控股是什么关系?

公开信息显示，顺丰房托全称为顺丰房地产投资信托基金，是顺丰控股分拆出来的房地产信托基金，主要业务聚焦大中华地区的物流地产。前身为顺丰控股间接全资附属公司，于去年10月23日在香港成立，并由顺丰创办人王卫担任主席，顺丰控股100%间接持股。

业内人士分析认为，顺丰房托本质上为房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)。REITs是投资不动产的基金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

在2018年，顺丰就发起过“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”，堪称国内首单类永续物流地产储架类REITs。尽管顺丰房托上市首日破发，但业内普遍认为，顺丰房托上市后，将有助于顺丰整体市值的提升。

据悉，顺丰房托的核心实际上在于香港、佛山、芜湖的一些物业，这些物业才是其主要的核心资产来源，这是它的投资关键所在。

作为一家投资信托基金，其本身资产具有比较有明确的价值，而这些具有明确价值的固定资产能够给公司带来比较稳定的资金流来源，其租金收入能够占到80%左右，相对而言有着比较好的市场发展前景，属于比较稳定的基金类型。“或许有赖于此顺丰房托能在不足百天的时间内完成从递表到挂牌上市的原因。”有业内人士分析认为。

招股书显示，顺丰房托由顺丰控股100%持有，初始投资组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处现代物流物业。IPO后顺丰控股的持股比例将降低为35%，公众基金持有人的占比将达到65%。顺丰房托IPO后将回收部分资金，顺丰控股也可以轻资产运营。

招股书显示，截止到去年底，顺丰房托主要聚焦在物流地产，当前的投资组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处现代物流物业。三处物流地产的可出租总面积为30.76万平方米，估值达60.94亿元，平均出租率为94.9%。各物业均位于香港或内地主要的物流枢纽内，毗邻机场、海港、铁路、高速公路等交通要口。

其中，整个资产包中最亮眼的香港物业，毗邻香港国际机场，可出租面积16万平方米，估值52.8亿港元;佛山物业临近佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场，可出租面积8.5万平方米，估值5.5亿港元;芜湖物业临近芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及芜宁高速，可出租面积6.3万平方米，估值2.6亿港元。

“尽管顺利上市，顺丰房托的资本道路并非平坦，也面临一些挑战。”业内人士如是评说。

顺丰房托目前拥有的资产体量，相对于稍有规模的房企来说，还是非常小的，整体的业绩也不大。

据招股书显示，2018年至2020年，顺丰房托的收入分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元，年增长率仅为5.07%、3.72%。收入类型包括租金和管理费，其中主要为租金收入，可见在整体可供出租的面积、出租率没有太大变化的情况下，房托的收入增长必是缓慢的。

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