国务院办公厅近日印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》)，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。《意见》提出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

当下，新市民、青年人甫一进入大城市，就面临高房价、高租金的困扰。他们买不起房，甚至租房也困难。同时，不像第一代农民工或打工者，作为90后、00后的新市民和青年人，他们对良好居住环境、品质、配套的诉求比较强。尽管当下各大城市不缺租赁房源，但租赁供应对需求的匹配性较差。在热点城市，租赁供应两极分化，要不就是大面积、租金总价高的大户型商品租赁房源，长租公寓尽管户型较小，但租金单价要比市场平均租金高30%左右;要不就是城中村或园区宿舍，这类型的租赁房源尽管租金不高，但租住体验感差。因此，迫切需要供应一批“小户型、低租金”，租住配套尚好的租赁房源，这样新市民、青年人才能在大城市稳定下来。

《意见》对保障性租赁住房的特征进行了阐述。首先，这类房源以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金，也就是“小户型、低租金”;其次，这类房源以市场化为主导，多主体投资、多渠道供给，主要利用存量用地用房，比如集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋建设等。

把低效闲置的存量用地用房用好，能在源头上降成本，实现低租金。存量盘活涉及到规划调整、相关部门配合等。为此，根据房源不同筹建渠道，意见在政策扶持方面做了大量规定。比如，集体用地建设租赁住房一直是国家支持的重要房源渠道，这次意见特别提出，鼓励利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。

目的很明确，实现职住平衡、产城融合，降低新市民、青年人的通勤成本。为了让这一渠道更加畅通，《意见》还提出，农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房，土地使用权还可以办理抵押贷款。用意很深，一方面是为提高集体经济组织参与的积极性，分享可持续的租金红利，另一方面也是集体土地入市的渠道，也有利于解决租赁融资问题。

目前，企事业单位手上有很多土地，由于产业转型，或当年划拨较多，很多用地闲置低效。《意见》提出，在符合规划、权属不变、满足安全的前提下，可建设保障性租赁住房，土地使用权人可自建或与其他主体合作建设运营保障性租赁住房。对此，《意见》还明确提出变更土地用途但不补缴土地价款，原划拨土地继续保留划拨方式等政策红利，意在提高用地主体的积极性。

同时，对于商业办公改租赁，《意见》给予水电费转民用标准收取的支持;对园区升级配建等给予增加配建比例(从7%-15%)等。不久前，国务院常务会议对于税费减免的扶持也较大，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、专业化规模化租赁企业出租住房，将按4%税率征收房产税等。可以讲，对于保障性租赁的着力点就在降成本。

而且，除了正在发放的中央财政奖补资金外，近期发改委百亿级别专项扶持资金也来了，而REITs也在考虑扩展到保障性租赁住房，这些均彰显了国家改革租赁供给端、降低租房成本的决心。当然，有些障碍还要攻克，比如规划调整难度大、周期长;非居住用地建租赁住房，消防安全验收难等。《意见》在审批流程、政策衔接、部门协作上重点强调，只要主体责任落实了，需求摸清了，一个一个项目去解决，困难都能够克服。新市民、青年人租好了，房地产消费才是健康的、梯度释放的、可持续的，城市内需、经济“双循环”才有源头活水。

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