通州月亮河商圈里一家经营了五年的电影院——东融国际影城大门紧闭，陷入一场纠纷。8月8日，北京商报记者调查发现，东融国际影城月亮河店大门紧闭，在影城租赁店铺的商家也被迫一同停业。事件起因则是影城与房东北京凯瑞房地产开发有限公司(以下简称“凯瑞地产”)存在钱款纠纷，双方各执一词。作为月亮河度假村内唯一的一家影院，月亮河商圈内的居民对其有着较强的需求，长期停业对消费诉求的满足存在一定影响，会导致消费者寻找其他可替代的影城。
争端：影城与房东各执一词
东融国际影城月亮河店已经关闭7天，8月1日夜间影城大门被凯瑞地产焊死，截至记者发稿，被焊死的大门依旧没有打开的迹象。影城门口贴着《致东融影院广大会员及合作商户的告知书》、《解除合同通知书》和《东融国际影城会员告知书》。
东融国际影城月亮河店与凯瑞地产陷入了难以调和的矛盾中，双方各执一词，在钱款上难以达成和解。凯瑞地产在《解除合同通知书》中表示，影城共计拖欠1885.3多万元，包括租金538.8787万元，滞纳金895.4434万元、违约金450.9732万元。
对于凯瑞地产的说法，北京东融乐华国际影院管理有限公司给出了不同的说法。东融国际影城称，大门被焊死后，影城按照此前的协商结果，交给房东150万元，但钱转过去后影城大门仍未解封。
凯瑞地产强调，焊死影城大门前，凯瑞地产多次书面通知，要求影城方还钱，但影城并没有支付相关金额。东融国际影城则表示，影城大门焊死前并未收到关于房租、违约金等任何公告和书面通知。目前双方已诉诸法律解决此事。
针对东融国际影城欠租相关事宜，北京商报记者从东融国际影城月亮河店吴姓负责人处了解到，合同规定2020年东融国际影城的全年租金为450万元。吴姓负责人解释称，受疫情影响，影城并未全年营业。北京商报记者了解到，东融国际影城曾与凯瑞房地产实际控制人就2020年和2021年的租金进行协商沟通，但协商没有达成一致。
北京商报记者了解到，东融国际影城在北京共有5家门店。不仅只有通州月亮河东融国际影城无法经营。草桥店东融国际影城也已关门，该吴姓负责人称，因疫情等不可抗力因素，影城并未盈利，无法支付房租，“是被迫闭店的”。
专家：违约金不合理
记者通过凯瑞地产与影城所签订的房屋租赁发现，东融国际影城月亮河店的租赁期限为2016年3月1日至2031年10月31日。2019年3月1日至2020年2月28日，东融国际影城需要向凯瑞地产每年支付人民币450万元的租金。
除此之外，按照《解除合同通知书》，收取租赁保证金100万元，费用支付方式为季付，季度开始10日之前一次性支付。如承租方(即东融国际影城月亮河店)未在规定期限内缴费，出租方(即凯瑞地产)有权按照房屋租赁合同约定的日千分之五收取相应的滞纳金。凯瑞公司提出影城的滞纳金为895万元。
承租方逾期缴纳本合同约定的租金或能源等其他各项费用超过15日的，出租方有权解除本合同，且保证金100万元不予退还。承租方还需缴纳当年全年租金总数的违约金，2020年即为450万元。
按照凯瑞公司提出的895万元滞纳金、450万元违约金计算，两者合计1345万元，其所要的滞纳金和违约金，超过了法律条文中的违约金不得超过欠款总租金30%的规定。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款对违约金规定了一个一般性参考标准，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本事件中，损失的金额即为拖欠的房租。
海南省预防犯罪研究会法律顾问处主任郭培员称，违约金的数额双方依据公平原则合理约定，根据《民法典》的规定，如果约定的违约金、滞纳金等总数额超过实际损失的30%，一般认为是过分的、不合理偏高，可以协商减低或者请求人民法院调整。
郭培员认为，虽然疫情属于不可抗力，因不可抗力造成的违约行为各方不承担违约责任，其中最重要的系不可抗力与违约行为具有因果关系。但对于房屋租赁的双方而言，出租人提供了租赁物之后，承租方的义务是支付租金。在疫情期间交付租金行为仍然可以通过网银等方式支付，故而不交付租金与疫情不具有因果关系，承租人不能因此拒交租金。疫情给各方造成了重大损失，各方可以协商对疫情期间的房租租金进行调整。
影响：消费者将另寻替代品
东融国际影城的关闭，对周围消费者与商户的影响不容小觑，甚至对月亮河商圈的影响也难以忽视，据悉，该影院有5万会员和11家餐饮商铺。8月6日，北京商报记者在东融国际影城门口看到了7位在影城内餐饮区开店的老板。
一位在影城内开了三年店的商家向北京商报记者称，当初以押一付一的形式向影城租赁了一家店铺，每天店铺的流水将近2万元，“店里的冰箱存着生鲜品。如果影城再不正常营业，货就全赔进去了”。另一位商家称，店铺周六日的营业额5000-6000元，工作日基本上在3000-4000元，“7天不能营业期间，耗损达到4万元”。
据北京商报记者了解，商户并非是直接和凯瑞公司签订的房屋租赁合同，而是和影院签订的合同。商户按月向影城交租金，8月租金15日才到期，影院向商家收取了押金。影院无法营业，商铺的损失何时能得到赔偿，即便是想继续开店，但与何人续约也成了问题。
凯瑞相关物业人员表示，愿意与影城里的餐饮商铺直签合同，但前提是需要影院方归还告示中的欠款。吴姓负责人则强调，“影院突然被焊门是突发事件，如果影院可以正常营业，相应问题能得到解决”。
影城门口不断有前来询问情况的消费者，王女士称，当初300元办了一张卡，现在卡里还剩280元，但影城却关了。
《东融国际影城会员告知书》未提及退款问题。影城吴姓负责人称，会员可以去其他门店，但所有设备包括服务器都被锁在了影城内，目前无法核实会员的身份和金额。记者询问西小口店东融影城得知，客服人员称是单店经营、独立核算，其他影城会员卡不能在该店使用。
北京商报记者走访调查时发现，北京东融国际影城是月亮河度假村唯一的一座影城，同时也是北京第二大影城，对月亮河度假村乃至月亮河商圈的重要性可想而知。在月亮河度假村内有大量的餐厅，比如谭家食府、湖景咖啡厅等，还有KTV、大型桑拿广场和中医保健按摩等业态，但电影院仅此一家。
在高德地图App上，距离月亮河度假区2.1公里有一家华联影院，距离月亮河3公里有一家纳美国际影城，都在营业中。居住在月亮河附近且在东融国际影城办卡的王女士称，之所以选择东融国际影城办卡观影，是由于其离家比较近，而且环境不错，“纳美国际影城是后建的，华联影院录像厅又相对较小”。
此外，月亮河度假村周围有近30个居民小区，比如京贸国际城、河畔丽景等，对电影院有诉求的消费者不在少数。
“影城不是绝对唯一带动周边经济的因素。”北京商业经济学会常务副会长赖阳称，现在的出行很少是专程购物，更多的是休闲文化娱乐的体验。影城是其中重要的一项选择内容，对消费者有很大的吸引力，但并不是绝对作用，密室、剧本杀等也能带动客流。
上海金融与法律研究院刘远举称，一个商圈的影城突然不营业了，为满足消费需求，消费者会尽快寻找其他影城进行替代。
(记者 赵述评 实习记者 刘俊群)
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